负责任的开发商不惧把最丑面展现，上品PK御品|房叔跑盘No.01
— 往期精彩 —
咨询的后台，有大量的这类问题：
“房叔，xxx楼盘和xxx楼盘哪个好”？
“xxx楼盘、xxx楼盘、xxx楼盘、xxx楼盘、xxx楼盘，我该怎么选，你给排个序”
……
几个楼盘孰优孰劣真不是几句话能讲清，干脆就开个房叔跑盘的新栏目吧，用购房者的身份，通过公共交通+步行最直观的方式，去感受这个楼盘及周边，给大家带回一手实地照片+房叔观点。
今天推出第一期，最近，房叔的后台咨询中这两个快7万/㎡单价的高端改善盘咨询量特别大，不管是刚需还是改善，选房都是很纠结的事情呀。
御品、上品位置图
01
保利滨江上品
保利滨江上品鸟瞰图
将开楼幢：6#、13#、15#楼
户型面积：
6号楼西边套129㎡、中间套137㎡、东边套190㎡
13号楼东边套134㎡、西边套137㎡、中间套167㎡、
15号楼东西边套215㎡、中间套239㎡
预计开盘时间：4月底
预计价格：6.9万元/㎡
往期开盘情况：
11月19日首开2#、3#楼，119套，中签率48.3%，售罄。
3月8日5#、14#楼，99套，中签率42.6%，目前剩余部分14#187㎡户型。
02
滨江金地御品
滨江金地御品鸟瞰图
将开楼幢：首开8#、9#楼
户型面积：
9号楼边套118㎡，中间套143㎡；8号楼边套139㎡，中间套163㎡。
预计开盘时间：4月底5月初
预计价格：不高于6.9万元/㎡
| PART1 |
第一站：保利滨江上品
从地铁4号线甬江路站B口出，约500米就能到达保利滨江上品售楼部，从地铁1号线婺江路站出会更远一些，步行约1.1公里。
4号线甬江路B出口
甬江路周边豪宅林立，金色海岸、阳光海岸、钱江御府、蓝色钱江、信达滨江一品、候潮府均汇聚于此。
新绿园
候潮府
信达滨江一品
步行约300米，就看到8个月清盘的又一豪宅信达滨江一品。保利滨江上品就藏在信达滨江一品的身后。
上品就在信达滨江一品的西北侧，银鼓路一路之隔。今天天气超好，自带蓝天滤镜效果。
保利滨江上品外立面图
售楼部是目前流行的常规做法，现代感外立面，花+水系景观，与其他售楼部比，多了一个水帘。
保利滨江上品售楼部图
进门就是沙盘，不利因素公示等都在醒目位置。
保利滨江上品售楼部沙盘图
售楼处陈列了劳斯莱斯车模，体现高级感。房叔注意到，墙上的企业宣传语中，标掉了一个顿号。
细节呀细节
大概知道我们不是真正购房者，售楼小哥介绍得比较匆忙，楼盘的学区在南面路对面康都紫轩南侧的胜利小学（新城校区），算是一个加分项。不过理论上这样总价的购房者，应该都走的民办路线，对公办学区的需求应该比较小。
样板房只有一套137㎡的，卡地亚风格样，走马观花一样地看完，整体风格与以往豪宅金碧辉煌风格有所改变，不过细节中见真情，金灿灿的门把手，依旧是壕即视感。
保利滨江上品样板房图
整体来说户型中规中矩，受限于高层的得房率以及无法偷面积的政策，137㎡做到了4室2厅3卫，但各功能区的尺寸都显得比较局促了。尤其是主卧带与客厅连通的阳台、主次卫为暗卫会给生活带来稍许不便。
保利滨江上品137㎡户型图
闲聊中，我们问起御品的情况，小哥轻描淡写一句，“御品嘛总归差一些哦”。
超霸气，有木有。
关于上品，购房者问询最多的是边上的秋石快速路会对居住品质带来多大的影响。房叔给大家带来一线图片。
离高架是真的近呀。
尤其是钱江路的匝道口，几乎就贴面。
高架对居住的影响，噪声倒还是次要的，可以通过隔音玻璃等阻隔，主要是汽车尾气对空气的污染，哪怕室内装了新风系统，并不能完全过滤掉空气中的颗粒物，过滤网如果不及时清理还会带来二次污染。
房叔通过建模测试了上品的噪声，15号楼楼王位置，噪声是最小的。我们对紧邻秋石快速路的6号楼西边套以及相对来说噪声较小的13号楼东边套做了噪声测试。具体噪声数据拉到底见文末。
| PART2 |
第二站：滨江金地御品
从上品步行步行前往直线距离1公里“总归差一些的”御品，沿途百废待拆的即视感。
路遇正在建的占地面积近4万平方米的9年制48班的杭州市钱学森学校，由时代小学领办。随着御品周边的勇进等学校的搬迁，未来教育主要依赖这里。
图中打桩机处即为钱学森学校
走着走着就遇到了一片不认识的“豪宅”。居然还有房叔不认识的豪宅？
完全无ps，像不像某些豪宅的效果图？
真相来了。
原来是绿城代建的安置房项目。安置房如此，让豪宅们情何以堪。
沿海潮路步行，穿过主干道望江路，一路上城市界面稍差。
围挡内就是御品工地，绿色围栏围着的就是即将首开的8号9号楼。
御品对面城市界面，到处写着拆。
至东宝路左转瞬间就感觉清净了，高架的嘈杂声不见了，沿东宝路步行100米，就到了御品的售楼处。
御品售楼处与上品差不多的风格。
从御品的地理位置来看，还真没有“差一些”，相反，房叔倒更看好这里。
滨江金地御品沙盘
熟悉房叔的购房者都知道，房叔偏爱自然景观，项目周边有天然的水系都是巨大的加分项，更别说贴沙河这样的作为杭州的母亲河、水源供应地了。住在边上，清晨傍晚沿着河边游步道走走，对都市人来说是难得的奢侈。
除了自然景观还要看交通及规划。
目前滨江金地御品距离婺江路站约900米，未来主要依靠地铁7号线的江城路站（距离400米）和城站东站（500米）。
目前周围在大规模的拆迁，规划建造望江金融城，御品是望江新城的第一块宅地，周边规划了大量的住宅用地，这些都是未来“房价的潜力”。
望江金融城规划图
在产品上，御品的户型相比上品更亲民一些，中小户型更多，准入门槛较低。与上品卖到第三期了还只有一个样板房相比，御品的开发商也更用心一些，一共准备了8套样板房，带软装和交付标准样板房各4套：137㎡、169㎡、116㎡和143㎡。
御品电梯厅实拍
御品大堂实拍
御品的装修标准与上品一致，都是7800元/㎡的装标。从样板房来看，装修的风格也十分接近。
御品样板房实拍
户型方面，同样的137㎡，御品是4室2厅2卫的边套，三房朝南客厅朝东（西）采光面会更好一些。售楼小哥还很贴心地奉上了带尺寸的内部图，有需要的购房者可以加房叔领取。
离开御品，步行前往1号线婺江路地铁站。沿途全在拆迁。
本次跑盘到此结束。
楼盘点评请继续往下看。
| PART3 |
后记
口碑不是一天练成的，真正负责任的开发商不惧把最丑陋的一面展现给购房者。就像这次御品给购房者展示了4套交付标准样板房。
御品交付样板实拍
这两个市中心豪宅项目是近期房叔后台咨询量最大的项目之一，热度不逊于刚需闭眼摇红盘，土豪之多充分说明了杭州的“豪气”。
关于这两个项目，房叔在这里简要点评，算作对后台咨询的统一回复：
上品：真是不错的名字，南星曾经是杭州最具底蕴的老城区，从古至今一直得天独厚，上风上水筑上品。项目所处左邻杭州老底子的“皇城根”，右靠杭州“新芯”钱江新城。在连年大力拆建的背景下，现今的南星已经成为豪宅林立的典型杭州土豪区，周边一品、新绿园、候潮府等豪宅林立，使得上品确实有底气取这个“壕名”。
产品也是配得上这个名字，无论是7800元/㎡的装标，兼具壕即视感和年轻人喜爱的偏现代感的装修设计，还是兼具现代感和尊贵感的外立面打造，都在宣告新一代豪宅的到来。唯一紧邻高架的缺憾，也在用上好的隔音玻璃弥补。对于偏爱现代城市感的土豪来说，这个区域确实符合现代生活的需求。便利、通达。滨江的产品和口碑也会让购买者相对放心。
御品：这是滨江从设计、建筑到营销全线操盘的另一个市中心豪宅。也是望江金融城板块全面拆建后，面市的第一个项目，承载着老杭州市中心的居住梦想。紧靠贴沙河、近望鼓楼、闹中取静的位置，对于有着杭州市中心传统情结的购房者来说，确实是又一个难以放弃的选择。
相比上品，御品更靠近老杭州的“皇城根”，周边的历史遗存所带来的文化感，是新兴板块所无法匹敌的，随着望江金融城的建设，这里将是历史与现代交融的结合点。想想就让人激动。
对于钟爱市中心的购房者来说，上品和御品的抉择确实是一个难题。房叔后台的咨询者几乎无一例外地都会面临这个问题。
简单说吧，更偏爱现代城市感的购房者，可以选择上品，近享已经成型的钱江新城繁华，而且这个地段的后续选择已经越来越少；偏爱老杭州缓步调生活味的购房者，建议选择御品。同时，作为杭州市中心仅剩的还有相当土地供应量的核心区块，御品是望江金融城的首秀作品，是这个板块利好的第一个吃螃蟹者，其价值也是不言自喻。
| PART4 |
噪声测评
保利滨江上品 →
6号楼西边套距离高架桥噪声源最近，13号楼东边套距离高架桥噪声源最远。
滨江金地御品 →
御品的四周均为支路，即使是小区最外围的边套也相对安静。
-END-
文/大花姐、房叔 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（3月版）
活动截止时间：2019年4月4日9:00
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